전세에서 매매로 갈아탈 때 가장 자주 틀리는 숫자는 “내 전세보증금이 언제 들어오느냐”입니다. 보증금 3억원이 있어도 새집 잔금일 전에 돌려받지 못하면, 계산상 현금은 있지만 실제 잔금일 현금은 부족할 수 있습니다.
갈아타기 예산은 매매가, 대출 가능액, 전세보증금, 부대비용, 최소 비상금, 잔금 타이밍을 한 표에 놓고 봐야 합니다. 후보 집값은 DSR/LTV 계산기로 먼저 판정하고, 실제 가격대는 부동산 대시보드에서 확인하세요.
Quick Answer
- 필요한 현금은 자기자본만이 아니라 부대비용과 잔금 후 남길 비상금까지 포함해야 합니다.
- 전세보증금은 “돌려받을 금액”과 “돌려받는 날짜”를 따로 봐야 합니다.
- 보증금 반환이 늦으면 일시 현금 공백이 생길 수 있습니다.
- DSR은 새 주담대 월상환액을 제한하고, LTV는 집값 대비 대출 비율을 제한합니다.
- 특정 대출상품이나 은행 선택보다 먼저, 내 잔금일 현금흐름표를 만들어야 합니다.
갈아타기 현금 계산 공식
| 항목 | 계산 방식 | 예시 |
|---|---|---|
| 자기자본 | 매매가 - 주담대 | 7억원 - 4억 9000만원 = 2억 1000만원 |
| 부대비용 | 매매가 × 가정 비용률 | 7억원 × 5% = 3500만원 |
| 남길 비상금 | 이사 후 남길 최소 현금 | 3000만원 |
| 총 필요 현금 | 자기자본 + 부대비용 + 비상금 | 2억 7500만원 |
| 전세보증금 | 돌려받을 보증금 | 3억원 |
| 잔금일 전 확보 여유 | 전세보증금 - 총 필요 현금 | 2500만원 |
이 예시는 전세보증금이 잔금일 전에 들어온다는 전제입니다. 같은 숫자라도 보증금 반환이 늦으면 결과가 완전히 달라집니다.
보증금 반환 타이밍별로 달라지는 결과
| 상황 | 잔금일 사용 가능 현금 | 현금 공백 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 보증금이 잔금 전에 반환 | 3억원 | 없음 | 비용과 비상금까지 간신히 통과 |
| 보증금 일부 1억원만 먼저 반환 | 1억원 | 약 1억 7500만원 | 잔금 계획 재조정 필요 |
| 보증금이 잔금 후 반환 | 0원 | 약 2억 7500만원 | 갈아타기 일정 자체가 리스크 |
여기서 말하는 현금 공백은 상품 추천이 아니라 일정 리스크를 숫자로 본 것입니다. 전세 만기, 새집 잔금일, 이사일, 기존 집 보증금 반환일이 엇갈리면 대출 한도와 별개로 계획이 막힐 수 있습니다.
DSR/LTV 계산기에 넣을 값
갈아타기에서는 “보유자산”을 전세보증금 전액으로 넣기 전에 날짜를 먼저 나눠야 합니다.
| 입력 항목 | 넣기 전 확인할 것 |
|---|---|
| 보유자산 | 잔금일 전에 실제로 쓸 수 있는 현금인가 |
| 최소 남길 현금 | 이사 후 생활비와 예비비를 남겼는가 |
| 기존 월상환액 | 전세대출, 신용대출, 자동차할부를 포함했는가 |
| 후보 주택 가격 | 취득하려는 집의 실제 매매가인가 |
| 부대비용률 | 세금·중개보수·등기·이사비를 반영했는가 |
전세보증금이 아직 돌아오지 않는다면 계산기에는 “잔금일 전에 쓸 수 있는 현금”만 넣는 보수적 시나리오도 함께 돌려보세요.
7억원 아파트 예시
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 후보 매매가 | 7억원 |
| LTV 70% 대출 가정 | 4억 9000만원 |
| 필요 자기자본 | 2억 1000만원 |
| 부대비용 5% | 3500만원 |
| 잔금 후 남길 비상금 | 3000만원 |
| 총 필요 현금 | 2억 7500만원 |
| 전세보증금 | 3억원 |
| 보증금이 제때 들어올 때 여유 | 2500만원 |
여유 2500만원은 넉넉한 숫자가 아닙니다. 이사비, 수리비, 가전, 관리비 정산, 잔금일 변동이 겹치면 바로 줄어듭니다. 갈아타기는 “계산상 가능”보다 “일정이 흔들려도 버틸 수 있는가”가 더 중요합니다.
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FAQ
전세보증금이 있으면 매매 현금은 충분한 것 아닌가요?
금액만 보면 충분해도 반환 시점이 늦으면 잔금일에 쓸 수 없습니다. 갈아타기에서는 보증금 금액과 날짜를 따로 봐야 합니다.
전세에서 매매로 갈 때 필요한 현금은 어떻게 계산하나요?
매매가에서 대출 가능액을 뺀 자기자본에 부대비용과 잔금 후 남길 비상금을 더합니다. 그다음 전세보증금이 잔금 전에 들어오는지 확인합니다.
보증금 반환이 늦으면 어떻게 계산해야 하나요?
잔금일 전에 실제로 쓸 수 있는 현금만 보유자산으로 넣어 보수적으로 계산해 보세요. 부족액이 크면 일정 조정이나 후보 가격 재검토가 필요합니다.
갈아타기에서 DSR은 왜 중요한가요?
새 주담대 월상환액이 소득 대비 과도하면 대출 가능액이 줄어듭니다. 기존 전세대출이나 신용대출 월상환액도 DSR에 영향을 줄 수 있습니다.
계산 결과가 가능이면 갈아타기 일정도 안전한가요?
아닙니다. 계산 결과는 후보 집값과 대출 조건을 보는 것이고, 갈아타기 일정은 보증금 반환일, 잔금일, 이사일, 예비현금으로 따로 점검해야 합니다.