아파트 매수 전에 “대출이 얼마 나오나”만 보면 현금이 부족해질 수 있습니다. 계약금과 잔금 사이에는 취득 관련 세금, 중개보수, 등기·법무 비용, 이사비, 수리비, 남겨야 할 비상금이 한 번에 몰립니다.
정확한 세율과 비용은 가격, 주택 수, 지역, 계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글은 특정 세금·상품을 확정하지 않고, DSR/LTV 계산기에 넣기 전 필요한 현금 항목을 빠뜨리지 않기 위한 점검표입니다.
내 조건으로 바로 계산해보기
매수 비용을 보기 전에 집값, 보유 현금, 부대비용률, LTV, DSR을 함께 넣어 월상환액과 필요 현금을 확인하세요.
LTV/DSR 계산기 열기 아파트 구매 가능액 계산하기Quick Answer
- 아파트 매수 전에는 대출 가능액보다 필요한 현금을 먼저 계산해야 합니다.
- 최소한 자기자본, 취득 관련 세금, 중개보수, 등기·대출 비용, 이사·수리비를 따로 적어야 합니다.
- 부대비용률을 0%로 두면 계산 결과가 지나치게 낙관적으로 나올 수 있습니다.
- DSR은 월상환 부담을, LTV는 집값 대비 대출 비율을, 현금은 실제 잔금 가능성을 제한합니다.
- 계산 후 안전 탐색 가격대는 실거래 데이터로 다시 확인해야 합니다.
매수 전 비용 5가지
| 비용 항목 | 무엇을 포함하나 | 계산할 때 조심할 점 |
|---|---|---|
| 자기자본 | 집값 - 대출 가능액 | LTV가 낮거나 대출이 줄면 바로 늘어남 |
| 취득 관련 세금 | 취득세 등 주택 취득 시 세금 | 조건별 차이가 커서 실제 고지 기준 확인 필요 |
| 중개보수 | 공인중개사 보수 | 거래금액과 상한 요율 확인 필요 |
| 등기·대출 비용 | 등기, 법무, 인지, 채권, 감정 등 | 금융기관·계약 구조별 차이 가능 |
| 이사·수리·비상금 | 이사비, 수리비, 가전, 관리비, 예비비 | 계약 후 현금 고갈을 막는 버퍼 |
부대비용은 “나중에 알아보는 돈”이 아닙니다. 잔금 전에 필요한 현금이므로 처음 예산표에 넣어야 합니다.
6억원 아파트 예시
| 항목 | 금액 예시 |
|---|---|
| 매매가 | 6억원 |
| LTV 70% 대출 가정 | 4억 2000만원 |
| 자기자본 | 1억 8000만원 |
| 부대비용 5% 가정 | 3000만원 |
| 최소 비상금 | 2000만원 |
| 총 필요 현금 | 2억 3000만원 |
이 예시에서 “내 돈 1억 8000만원이면 되겠지”라고 생각하면 5000만원이 비어 있습니다. 부대비용과 비상금을 빼면 잔금은 맞춰도 이사 후 현금흐름이 바로 불안해질 수 있습니다.
DSR/LTV 계산기에 넣을 때
DSR/LTV 계산기의 부대비용률을 0%로 두면 현금 조건이 느슨하게 보일 수 있습니다. 사전 점검에서는 3~5%처럼 보수적 가정을 넣고, 실제 계약 전에는 세금·중개보수·등기비를 항목별로 다시 확인하세요.
| 계산기 입력 | 추천 점검 |
|---|---|
| 보유자산 | 계약금만이 아니라 잔금일까지 쓸 수 있는 전체 현금 |
| 최소 남길 현금 | 이사 후 생활비와 예비비 |
| 후보 주택 가격 | 실제 관심 매물 가격 |
| LTV | 본인이 확인한 적용 가능 수치 |
| DSR | 본인이 확인한 적용 가능 수치 |
| 부대비용률 | 0%로 두지 말고 보수적으로 입력 |
비용을 빼먹으면 생기는 착시
대출 한도는 충분해 보여도 현금이 부족하면 후보 집값이 주의 또는 불가로 바뀔 수 있습니다. 특히 LTV 70% 기준에서는 집값의 30% 자기자본이 필요하고, 부대비용은 그 위에 따로 붙습니다.
| 빠뜨린 항목 | 생기는 착시 | 실제로 해야 할 일 |
|---|---|---|
| 취득 관련 세금 | 자기자본만 있으면 된다고 착각 | 실제 세금 계산 후 반영 |
| 중개보수 | 잔금일 현금 부족 | 거래금액별 상한 확인 |
| 이사·수리비 | 입주 후 카드·대출 의존 | 최소 예비비 별도 확보 |
| 비상금 | DSR은 통과하지만 생활비 압박 | 계산기에서 최소 남길 현금 설정 |
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FAQ
아파트 매수 전 비용은 대략 몇 퍼센트로 보면 되나요?
조건별 차이가 커서 하나의 비율로 확정할 수 없습니다. 사전 점검에서는 부대비용률을 보수적으로 넣고, 실제 계약 전에는 세금, 중개보수, 등기·대출 비용을 항목별로 확인해야 합니다.
DSR만 통과하면 비용 문제는 해결되나요?
아닙니다. DSR은 월상환 부담을 보는 지표입니다. 취득 관련 세금, 중개보수, 이사비, 수리비, 비상금 같은 현금 항목은 별도로 준비해야 합니다.
부대비용률을 계산기에 왜 넣어야 하나요?
부대비용률을 넣어야 후보 집값을 살 때 실제 필요한 현금이 계산됩니다. 0%로 두면 현금 조건이 지나치게 좋게 보일 수 있습니다.
중개보수와 세금은 계산기가 자동으로 정확히 계산하나요?
아닙니다. 계산기는 입력값 기준의 사전 점검 도구입니다. 실제 중개보수, 세금, 등기 비용은 거래 조건과 고지 기준으로 따로 확인해야 합니다.
매수 비용을 줄이려면 무엇부터 조정해야 하나요?
후보 집값, 최소 남길 현금, 부대비용 가정, 기존부채, 금리 시나리오를 순서대로 조정해 보세요. 특정 금융상품을 고르기 전에 예산표가 먼저 맞아야 합니다.