연봉이 4,000만원인지, 6,000만원인지, 1억원인지에 따라 주담대 한도는 크게 달라집니다. 하지만 시작점은 “집값”이 아니라 연소득에서 월 얼마까지 원리금 상환에 쓸 수 있는가입니다.
이 글은 DSR 40%, 금리 4.0%, 30년 원리금균등 상환 기준으로 연소득별 주담대 한도를 정리한 자료형 글입니다. 내 보유 현금, LTV, 기존부채까지 같이 보려면 먼저 DSR/LTV 계산기에 직접 입력해 보세요.
계산기에서 안전 탐색 가격대가 나오면 그 범위를 부동산 대시보드에서 서울·경기·인천 실거래 가격 분포와 거래량으로 다시 확인하는 흐름이 좋습니다. 이 글의 숫자는 정책 자동 반영이 아니라 입력값 기준 시뮬레이션이며, 실제 금융기관 심사와 다를 수 있습니다.
한눈에 보는 요약
- DSR 40%는 단순히 보면 연소득의 40%를 연간 원리금 상환 한도로 보는 방식입니다.
- 연소득 6,000만원이면 월 상환 가능액은 약 200만원입니다.
- 금리 4%, 30년 원리금균등 기준 월 200만원은 약 4억 1,892만원의 대출 가능액으로 환산됩니다.
- 기존 대출 월상환액이 있으면 신규 주담대에 쓸 수 있는 월 상환 여력이 줄어듭니다.
- DSR을 통과해도 LTV, 보유 현금, 취득세·중개보수 같은 부대비용 때문에 아파트 구매 가능 금액은 더 낮아질 수 있습니다.
- 최종 가격대는 DSR/LTV 계산기로 확인하고, 후보 지역은 부동산 대시보드에서 실거래로 비교하세요.
계산 가정
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| DSR | 40% |
| 기존 부채 | 0원 |
| 금리 | 연 4.0% |
| 대출기간 | 30년 |
| 상환방식 | 원리금균등 |
| 표에 포함하지 않은 항목 | LTV, 보유 현금, 부대비용, 신용도, 담보가치 |
DSR/LTV 계산기는 정책 자동 반영을 하지 않습니다. 사용자가 직접 입력한 DSR과 LTV를 그대로 사용하고, 원리금균등 상환 기준으로 월상환액과 대출 가능액을 추정합니다.
연소득별 DSR 40% 주담대 한도표
| 연소득 | 연간 상환 가능액 | 월 상환 가능액 | 추정 주담대 한도 |
|---|---|---|---|
| 3,000만원 | 1,200만원 | 100만원 | 2억 946만원 |
| 4,000만원 | 1,600만원 | 133만원 | 2억 7,928만원 |
| 5,000만원 | 2,000만원 | 167만원 | 3억 4,910만원 |
| 6,000만원 | 2,400만원 | 200만원 | 4억 1,892만원 |
| 7,000만원 | 2,800만원 | 233만원 | 4억 8,874만원 |
| 8,000만원 | 3,200만원 | 267만원 | 5억 5,856만원 |
| 1억원 | 4,000만원 | 333만원 | 6억 9,820만원 |
| 1억 2,000만원 | 4,800만원 | 400만원 | 8억 3,784만원 |
표는 “DSR만 봤을 때의 대출 가능액”입니다. 실제 아파트 구매 가능 금액은 여기에서 끝나지 않습니다. LTV가 70%라면 집값 대비 대출액 상한이 따로 있고, 보유 현금은 매매가의 자기자본 부분과 부대비용까지 감당해야 합니다.
기존부채가 있으면 한도는 얼마나 줄어들까?
연소득 6,000만원, DSR 40%, 금리 4%, 30년 원리금균등 기준으로 기존 월상환액만 바꿔 보면 차이가 바로 보입니다.
| 기존 대출 월상환액 | 신규 주담대 월상환 여력 | 추정 신규 주담대 한도 |
|---|---|---|
| 0원 | 200만원 | 4억 1,892만원 |
| 50만원 | 150만원 | 3억 1,419만원 |
| 100만원 | 100만원 | 2억 946만원 |
| 150만원 | 50만원 | 1억 473만원 |
기존부채가 있을수록 대출 가능액은 선형에 가깝게 줄어듭니다. 그래서 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출처럼 매월 나가는 상환액은 주담대 한도를 계산할 때 반드시 같이 입력해야 합니다.
예시 계산: 연소득 6,000만원, 보유 현금 2억원이면?
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 연소득 | 6,000만원 |
| 보유 현금 | 2억원 |
| DSR/LTV 입력값 | DSR 40%, LTV 70% |
| 금리·기간 | 연 4%, 30년 |
| DSR 기준 대출 가능액 | 약 4억 1,892만원 |
| LTV/현금 기준 가격 상한 | 약 5억 7,143만원 |
| 안전 탐색 가격대 | 약 4억 5,714만원 ~ 5억 1,429만원 |
이 예시에서는 보유 현금과 LTV, 부대비용 조건이 먼저 가격 상한을 제한합니다. 따라서 계산기에서는 병목 원인이 CASH_LTV로 표시될 수 있습니다. 이 안전 탐색 가격대를 부동산 대시보드의 가격 필터에 넣으면 실제 거래가 어느 지역에 분포하는지 빠르게 볼 수 있습니다.
오해하기 쉬운 포인트: DSR 한도는 집값 한도가 아니다
오해: “DSR 40%에서 4억까지 대출 가능하면 6억짜리 집도 당연히 살 수 있다.”
DSR은 소득 대비 상환 능력을 보는 축입니다. 하지만 실제 매수 가능 가격은 LTV, 보유 현금, 부대비용을 함께 봐야 합니다. 예를 들어 6억원 주택에 LTV 70%, 부대비용 5%를 가정하면 필요한 현금은 약 2억 1,000만원입니다. 보유 현금이 2억원이면 현금 조건이 1,000만원 부족합니다.
이런 차이를 한 번에 보려면 DSR/LTV 계산기의 후보 주택 가격 입력칸에 실제 보고 있는 집값을 넣고 가능 / 주의 / 불가 판정을 확인하세요.
체크리스트: 표를 내 상황에 적용하기
- □ 연소득은 세전 기준인지, 실제 심사에서 인정될 소득인지 구분했다.
- □ 기존 대출 월상환액을 모두 합산했다.
- □ DSR과 LTV를 최신 정책으로 단정하지 않고 내가 확인한 값을 직접 입력했다.
- □ 보유 현금에서 최소 남길 현금을 따로 뺐다.
- □ 부대비용률을 0%로 두지 않고 취득세·중개보수 여지를 반영했다.
- □ 계산기의 안전 탐색 가격대 80~90%를 부동산 대시보드에서 실거래로 확인했다.
같이 보면 좋은 글
결론: 표로 감을 잡고, 계산기로 내 조건을 확인하자
연소득별 DSR 40% 표는 대출 가능액의 출발점입니다. 하지만 실제 아파트 구매 가능 금액은 보유 현금, LTV, 부대비용, 기존부채가 합쳐져 결정됩니다.
따라서 이 표로 대략적인 주담대 한도를 확인한 뒤, DSR/LTV 계산기에 내 연소득·보유 현금·기존부채·후보 집값을 입력해 보세요. 계산 결과의 안전 탐색 가격대는 부동산 대시보드에서 서울·경기·인천 실거래 가격 분포와 함께 비교하면 더 실전적입니다.
FAQ
DSR 40%는 실제 정책 수치인가요?
이 글에서는 예시 입력값으로 DSR 40%를 사용했습니다. FinMap 계산기는 정책을 자동 반영하지 않으므로, 실제로 적용할 DSR과 LTV는 사용자가 직접 확인해 입력해야 합니다.
이 표의 대출 가능액이 은행 승인 한도인가요?
아닙니다. 금리 4%, 30년 원리금균등, 기존부채 0원 기준의 단순 시뮬레이션입니다. 실제 심사는 금융기관, 신용도, 소득 인정 방식, 담보가치, 지역 규제에 따라 달라질 수 있습니다.
기존 신용대출이 있으면 어떻게 입력하나요?
매달 갚는 기존 대출 원리금 상환액을 합산해 DSR/LTV 계산기의 기존대출 월상환액에 입력하면 됩니다.
DSR과 LTV 중 무엇이 더 중요한가요?
둘 다 중요합니다. DSR은 소득 대비 월상환 여력이고, LTV는 집값 대비 대출 비율입니다. 보유 현금과 부대비용까지 함께 봐야 실제 매수 가능 가격이 나옵니다.
안전 탐색 가격대는 무엇인가요?
계산된 구매 가능 가격 상한의 80~90% 구간입니다. 실제 심사 차이, 금리 변동, 관리비·세금·비상금 여지를 고려하기 위한 보수적 확인 범위입니다.